Il primo documento utile da consultare prima di firmare una proposta per un immobile è la provenienza, ossia l’atto in forza del quale l’attuale proprietario è entrato in possesso del bene. La provenienza del possesso può derivare da diversi atti, eccone alcuni.
COMPRAVENDITA
L’atto di provenienza più chiaro è l’atto di compravendita, per mezzo del quale l’attuale proprietario ha acquistato il bene da un altro soggetto, davanti ad un notaio.
La compravendita viene descritta nel nostro Codice Civile all’articolo 1470 «La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di atro diritto verso il corrispettivodi un prezzo».
L’atto di compravendita racchiude sempre in sé i dati relativi alle due parti, la descrizione del bene, ed il prezzo pattuito per l’acquisto della proprietà.
EREDITÀ
Si può ereditare un immobile per legge o per testamento; per legge quando si rientra nel quadro ereditario di un proprio parente ascendente o discendente nel momento in cui viene a mancare; per testamento quando il defunto lascia a specifiche persone i suoi beni. Tuttavia nel sistema giuridico italiano non si può disporre in pieno della propria eredità. Una quota di legittima spetta in ogni caso ad eredi quali coniuge e figli. Anche se non compaiono nell’eventuale testamento.
Quando si acquista un immobile ereditato dal venditore, è bene accertarsi che l’eredità sia stata espressamente o tacitamente accettata. Questo per evitare che un erede escluso in precedenza dall’eredità, possa muovere un’azione di riduzione che ricada anche sull’immobile già acquistato da un terzo. Se, invece, prima di vendere l’immobile ereditato, il venditore trascrive l’accettazione della propria eredità, l’azione di riduzione di un eventuale erede escluso ricadrà esclusivamente sul venditore, e non più sull’immobile che è stato venduto.
DONAZIONE
La donazione è un contratto con il quale il donante, per spirito di liberalità, arricchisce il donatario senza ricavarne alcun corrispettivo (art. 769 c.c.).
Questo atto di provenienza è un’arma a doppio taglio, in quanto il donante o gli eredi del donante defunto possono richiederne la revoca e la restituzione dei beni, che in alcuni casi, entro un certo periodo di tempo può colpire anche chi ha già acquistato dal donatario.
USUCAPIONE
L’usucapione è l’acquisizione della proprietà di un bene basata sul possesso e l’utilizzo del bene protratti nel tempo che siano stati continui e non interrotti, non violenti, non clandestini, e di durata di almeno venti anni; come conseguenza dell’usucapione, il reale titolare del diritto che non abbia usufruito del bene, ne perde i diritti. Perché il possesso diventi effettivamente proprietà riconosciuta è necessario l’intervento del giudice, che per mezzo di una sentenza dichiari che l’usucapione si è compiuto: questo significa l’intentare una vera e propria causa per provare l’esistenza del presupposto di possesso continuo nel tempo. Nei registri pubblici, una volta ottenuta, si andrà a trascrivere proprio la sentenza del giudice.
